Contratto preliminare e compromesso immobiliare: qual è la differenza
Chi si trova ad acquistare una nuova casa deve affrontare tanti temi diversi e a volte spigolosi: la richiesta di un mutuo, la proposta d’acquisto, il compromesso e il contratto preliminare.
Mettiamo che hai trovato la casa dei tuoi desideri, ma prima di completare l’acquisto devi ottenere l’approvazione del mutuo da parte della banca, oppure l’attuale proprietario ti ha chiesto un po’ di tempo per traslocare. Durante questo tempo come è possibile “bloccare” la casa e non farsela sfuggire?
Il contratto preliminare di compravendita e il compromesso servono proprio a questo. I due atti. però, non sono uguali ma presentano delle differenze sostanziali, che è bene conoscere prima di formare un accordo con il proprietario dell’immobile che stai acquistando.
In questo articolo vedremo quali sono le differenze e anche cosa accade se gli accordi non vengono rispettati.
Contratto preliminare di compravendita: cosa cambia rispetto al compromesso
Il preliminare è un tipo di accordo che può sostituire la proposta d’acquisto. Quest’ultimo è uno strumento con il quale una persona si impegna ad acquistare un immobile ad un prezzo stabilito entro una certa data.
La proposta d’acquisto può essere di due tipologie:
- Irrevocabile: sottoscrivendo questa tipologia il passo successivo è il rogito notarile;
- Con rimando al contratto preliminare: questo costituisce un ulteriore passaggio prima della compravendita.
Il preliminare di compravendita, può non essere solo un passaggio intermedio, ma può anche sostituire la proposta d’acquisto.
Il contratto preliminare, secondo il codice civile, può essere trascritto da un notaio nei registri immobiliari e vincola le parti offrendo maggiori garanzie all’acquirente. Nel caso in cui è trascritto è opponibile a terzi.
In pratica per rispondere alla domanda che cos’è il contratto preliminare, si può dire che si tratta di un atto con il quale la parti promettono di stipulare un contratto definitivo con il quale realizzare quello che è stato stabilito (guarda il modello del contratto preliminare)
Ecco cosa accade quando il preliminare viene firmato:
- Il proprietario non può vendere a nessun altro;
- Il proprietario non può iscrivere ipoteche;
- L’acquirente versa una caparra per tutela al proprietario;
Su quest’ultima la normativa non stabilisce l’importo, quindi le due parti sono libere di accordarsi sulla sua entità.
In cosa differisce il preliminare dal compromesso?
Il compromesso è un contratto con il quale le parti, avendo già stabilito tutte le clausole contrattuali, si impegnano a riprodurre il consenso già raggiunto, di solito in un atto pubblico.
Il compromesso, quindi, rispetto al preliminare, è già un contratto definitivo che realizza l’intento delle parti.
In caso di compravendita di immobili, con il preliminare di “promette”, mentre con il compromesso “si trasferisce la proprietà”.
Contratto preliminare: cosa prevede il codice civile
Vediamo nel dettaglio il contratto preliminare da quale articolo del codice civile è disciplinato.
Inizialmente questo strumento non esisteva nel codice del 1865, anche se fu individuato come prassi. Successivamente il contratto preliminare è stato disciplinato dalla normativa dall’articolo 1351 alla sezione IV, intitolata “forma del contratto”.
Il preliminare è un contratto con una sua struttura e un contenuto ben precisi, anche se non è definito con esattezza dal legislatore. Il codice indica la forma e altre regole relative agli effetti, come la possibilità di ottenere la trascrizione e la sentenza costitutiva.
Il contratto preliminare fa sorgere l’obbligo di concludere il contratto. In particolare questo strumento deve indicare:
- Il consenso delle parti
- La descrizione del bene oggetto della vendita
- Il prezzo.
Per garantire la tutela al futuro acquirente è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari
Contratto preliminare di compravendita immobiliare: cosa accade se non viene rispettato
Dopo aver stipulato un contratto preliminare di compravendita, occorre porre attenzione alle problematiche che possono insorgere se una delle controparti non rispetta gli accordi.
In particolare le parti si obbligano a concludere il contratto definitivo entro una certa data. A seconda di quale è la parte inadempiente cambia la situazione:
- Se la parte inadempiente è il venditore l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno oppure potrà chiedere al giudice di emettere una sentenza che gli trasferisca la proprietà dell’immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito;
- Se la parte inadempiente è l’acquirente, il venditore potrà richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno da parte dell’acquirente.
I rischi possono essere ridotti tramite delle clausole aggiuntive. Tra queste si evidenzia:
- La caparra confirmatoria a garanzia della serietà della proposta;
- La caparra penitenziale che rappresenta il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti;
- La clausola penale che comprende l’importo dovuto per definire il danno che subisce la parte non inadempiente.
- L’acconto che identifica la somma di denaro che viene versata come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa.
Per essere sicuri di fare l’acquisto giusto e non incorrere in problemi occorre sempre affidarsi ad esperti con esperienza. Se cerchi una casa a Torino e provincia, scopri le occasioni migliori su Tait Immobiliare, è la scelta giusta per trovare tutte le soluzioni immobiliari più convenienti.